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Consejos para afrontar Desahucio por falta de pago

En la actualidad, uno de los problemas legales que nos encontramos con frecuencia son las consultas de propietarios de viviendas que las tienen alquiladas y cuyos inquilinos han dejado de pagar las mensualidades. ¿Qué pueden hacer estos propietarios? 

En primer lugar, hay que entender que los contratos de alquiler son títulos jurídicos que permiten a los inquilinos habitar la vivienda a cambio de una renta. Cuando dejan de pagar la renta incumplen el contrato pero el título por el que ocuparon la vivienda fue lícito y, por lo tanto, debe actuar la justicia para poder proteger los derechos de los arrendadores.

En segundo lugar, hay que entender qué tipos de desahucios podemos encontrar.

  • Desahucios con título: estos son los casos que hemos alquilado la vivienda, han dejado de pagar dentro de la vigencia del contrato.
  • Desahucios por precario: Han dejado de pagar o se ha rescindido el contrato y no abandonan la casa.

Esta diferencia es importante y aunque solo me voy a referir ahora al desahucio más común, que es el desahucio con título que normalmente se reduce a un incumplimiento de la renta, es importante tenerlo en cuenta. 

En tercer lugar, y antes de pasar a los consejos a seguir, merece la pena apuntar que cuando un arrendador se encuentre en esta situación bajo ningún concepto realizar prácticas ilegales que tengan por finalidad desocupar la vivienda (proceder a cancelar suministros de luz, agua, gas…) ya que se puede interpretar como coacciones, pudiendo depurar responsabilidades penales. Se recomienda siempre, aunque sea más lento, acudir a la justicia.

Consejos prácticos:


1. Comunicación previa con los inquilinos: siempre aconsejo que antes de comenzar una acción que acabe con la relación entre las partes y se demore en el tiempo es necesario llamar a los inquilinos, conocer las razones e intentar una solución pacífica que beneficie a todos. Pero no siempre se puede.


2. Comunicación previa de rescisión de contrato y reclamación de cantidad por medio fehaciente: Normalmente se realiza mediante burofax o acto de conciliación judicial. Sea cual sea tienen que ser notificados de la misma. El contenido de la comunicación debe contener:

  • Intención de rescisión del contrato por falta de pago.
  • Mensualidades debidas.
  • Plazo para pagar.
  • Aviso de que se interpondrán acciones judiciales.


3. Demanda. Si los inquilinos hacen caso omiso, se debe proceder a interponer demanda. No existe plazo de espera entre la comunicación fehaciente y la demanda, pero si no se respeta un plazo de 30 días, el inquilino puede alegar el Derecho de enervación (este derecho lo ostenta la parte arrendataria y significa que si no han pasado 30 días pueden proceder al pago de la cantidad debida y seguir habitando la vivienda con pleno derecho hasta finalizar el contrato). Es necesario especificar en la demanda las cantidades debidas y que sean aumentadas en todos los meses que dure el procedimiento. Una vez tramitada la demanda se oirá a la parte contraria y se procederá a fechar el desahucio que se hará con presencia de la Secretaria del Juzgado y miembro de los cuerpos de seguridad del Estado.

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