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DESAHUCIOS: impago de rentas

Son muchas las situaciones  de conflicto que se pueden plantear entre un inquilino y su casero: reparación de electrodomésticos, relaciones con los vecinos, cambio de titularidad de los suministro de luz, agua, discrepancias sobre las clausulas del contrato…, pero sin lugar a dudas la principal fuente de preocupaciones para los arrendadores es el impago de la renta mensual.

Esta situación, que en ocasiones se produce de forma puntual y debe considerarse como un simple retraso en las obligaciones del arrendatario,  en muchos caos se  practica de forma sistemática creando una doble fuente de perjuicios para el arrendador, ya que no cobra por el uso de su inmueble por terceras personas y tampoco puede publicitarlo de nuevo en el mercado.

A la hora de alquilar un inmueble a terceras personas  se pueden plantear una serie de medidas con el fin de establecer cierto grado de tranquilidad: pedir garantías adicionales, avales bancarios, contratar un seguro de desperfectos… Sin embargo en algunas ocasiones, a pesar de intentar prever todos los posibles contratiempos futuros, el inquilino  deja de pagar la renta que previamente se había pactado  a través de un contrato escrito y aceptado por las partes implicadas. Ante una situación así lo más importante es asesorarse y actuar con rapidez.

Primeramente debemos dejar constancia, de forma fehaciente,  que se ha intentado cobrar la deuda de  forma amistosa y ofreciendo un plazo razonable al inquilino para que pueda cumplir con sus obligaciones económicas.

En  aras de evitar que el inquilino pueda enervar la acción de desahucio, es decir que pueda pagar las rentas debidas antes del día de la vista de juicio, y seguir viviendo en el inmueble, con el consiguiente gasto de tiempo y esfuerzo por parte del  arrendador, es importante tener muy en cuenta la reclamación amistosa y el plazo de la misma.

Además esta es una forma de acreditar ante el Juez que el hecho de acudir a la justicia ordinaria se debe a que las otras vías para llegar a un acuerdo han fracasado. En todo caso, y dentro de la reclamación amistosa, debe  dejarse clara la intención de acudir a la vía judicial, si fuese necesaria.

Si finalmente  la vía amistosa no diese resultado, el Juzgado de Primera Instancia será la siguiente parada, siempre sin demorarnos en los pasos a seguir, con el fin de acortar los plazos, que podrán variar según varios aspectos a tener en cuenta.

En todo caso, lo que nunca se debe hacer es recurrir a la amenaza, cambiar la cerradura o a cortar los suministros de agua y luz, ya que las consecuencias finales podrían ser incluso peores para el arrendador, ya que estos comportamientos son delitos contemplados  en el actual Código Penal.

Llegados a este punto la demanda de desahucio y la reclamación de rentas es lo más habitual: entre la documentación a aportar se encontraría el propio contrato de alquiler y los recibos impagados. Sin embargo deben ser tenidas en cuenta, si se posee indicios al respecto, las posibilidades reales de que el inquilino pague, ya que si éstas no existen, lo más aconsejable es centrarse en el desahucio.

Una vez interpuesta la demanda son varías las posibilidades: que el inquilino desaloje el inmueble, que pague, que enerve la acción (si hemos dejado abierta esa posibilidad), o incluso que se oponga si cree tener algún motivo para ello.

Si el inquilino no se opone se pondrá fin al procedimiento y se  señalará  fecha para el lanzamiento (desahucio), llegado ese día se levantará acta del estado del piso y si fuera necesario intervendrá la policía. En todo caso, y una vez recuperada la posesión de al vivienda el procedimiento seguirá su curso en vías de reclamar las rentas pendientes.

Aunque la última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos habla de “agilidad” para un procedimiento de este tipo, la realidad es muy diferente, llegando a ser en algunos casos desesperante, por lo que todas las precauciones legales que se puedan tomar a la hora de alquilar una vivienda son bienvenidas, y en todo caso siempre es aconsejable reflejar el alquiler por escrito (con el número de clausulas que se consideren convenientes a ambas partes) y solicitar las garantías que marca la Ley.

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